TITLE E PESQUISA DA PROPRIEDADE

O que é o Title?

Depois que o contrato de compra e venda é assinado e o período de Due Diligence começa, uma das etapas mais importantes da transação é a análise do Title — título de propriedade.

O processo verifica os registros públicos relacionados ao imóvel e identifica questões que podem afetar a transferência da propriedade para o comprador.

Na Flórida, essa etapa normalmente envolve uma Title Company, Title Agent, Closing Agent ou advogado, dependendo da estrutura da transação.

O objetivo é verificar a cadeia documental da propriedade, identificar possíveis pendências e preparar as condições necessárias para que a transferência possa ocorrer no Closing.

1. TITLE SEARCH — PESQUISA DO TÍTULO

O Title Search é a pesquisa dos registros públicos relacionados ao imóvel.

Entre os documentos e informações que podem ser analisados estão:

• Deeds anteriores;

• Mortgages;

• Liens;

• Judgments;

• Easements;

• Restrictive Covenants;

• Tax records;

• documentos registrados no County Clerk;

• processos ou registros que possam afetar a propriedade;

• outros instrumentos relacionados ao imóvel.

A pesquisa permite identificar documentos registrados que fazem parte do histórico da propriedade.

2. CHAIN OF TITLE — CADEIA DE TITULARIDADE

A Chain of Title representa o histórico de transferências da propriedade.

Ela permite identificar, por exemplo:

Proprietário anterior → Proprietário atual → Venda ao comprador

Durante essa análise podem surgir documentos ou situações que precisam ser esclarecidos antes do Closing.

Cada propriedade possui uma situação documental própria. Por isso, a análise do Title deve ser feita com base nos registros específicos daquele imóvel.

3. TITLE COMMITMENT

Um dos documentos mais importantes dessa etapa é o Title Commitment.

Ele é emitido pela seguradora de Title ou por seu agente autorizado e apresenta as condições para a emissão da apólice de seguro de título.

O documento normalmente apresenta:

Requirements

São requisitos que precisam ser cumpridos antes da emissão da apólice ou do fechamento.

Podem incluir:

• pagamento de mortgage;

• satisfação de liens;

• documentos de transferência;

• correções documentais;

• comprovação de autoridade para assinatura;

• documentos relacionados ao vendedor.

Exceptions

São matérias que ficam indicadas como exceções à cobertura da apólice.

Por isso, o Title Commitment deve ser cuidadosamente analisado pelo profissional responsável pelo Title e, quando necessário, pelo advogado das partes.

4. TITLE DEFECTS — PROBLEMAS DE TÍTULO

Durante a pesquisa podem aparecer situações que precisam ser resolvidas antes do fechamento.

Alguns exemplos:

• lien registrado;

• mortgage ainda não quitado;

• judgment;

• erro em documento anterior;

• problema na cadeia de titularidade;

• assinatura ou transferência anterior que precise ser esclarecida;

• questão envolvendo espólio;

• divórcio ou direitos do cônjuge;

• documentação de trust ou LLC;

• easement;

• documentação municipal pendente;

• outro registro que afete a transferência.

Isso não significa automaticamente que a venda não possa acontecer.

Significa que a questão precisa ser identificada e tratada pelo profissional responsável pelo Title, conforme o contrato e as exigências aplicáveis.

5. LIENS — GRAVAMES E DÍVIDAS

Um Lien é um direito ou reivindicação registrada que pode afetar a propriedade ou os interesses econômicos relacionados a ela.

Podem existir, por exemplo:

• Mortgage lien;

• Tax lien;

• Judgment lien;

• liens relacionados a serviços ou obras;

• determinados liens governamentais;

• outros gravames registrados.

O Seller deve cooperar com o processo de identificação e resolução dessas pendências quando exigido pelo contrato.

6. MORTGAGE E PAYOFF

Se o imóvel ainda possui financiamento, normalmente será necessário obter o Payoff Statement.

O payoff informa quanto deve ser pago para quitar o financiamento em uma determinada data.

No Closing, o valor devido ao credor pode ser pago diretamente com os recursos da transação, conforme as instruções do Closing Agent.

É importante que o Seller informe corretamente os financiamentos existentes e forneça os dados necessários para obtenção do payoff.

7. MUNICIPAL LIEN SEARCH

Dependendo do contrato e da estrutura da transação, pode ser realizada uma Municipal Lien Search.

Essa pesquisa procura registros relacionados a determinados liens governamentais municipais ou de outras entidades públicas que possam não aparecer da mesma forma que um documento tradicional registrado no Title.

Os contratos imobiliários da Flórida podem estabelecer quem seleciona o Closing Agent e quem paga determinadas despesas de Title, incluindo Title Search e Municipal Lien Search.

Por isso, o contrato específico da transação deve ser consultado.

8. OWNER'S TITLE INSURANCE

O Owner's Title Insurance é o seguro de título destinado a proteger o proprietário contra determinados riscos cobertos pela apólice.

O processo normalmente envolve:

Title Search → Title Commitment → cumprimento dos Requirements → Closing → Title Policy

A apólice final é emitida de acordo com os termos e condições aplicáveis.

O Florida Department of Financial Services explica que o Title Commitment funciona como compromisso para a futura apólice e que o Title Search e a avaliação dos registros fazem parte dos serviços de Title.

9. LENDER'S TITLE INSURANCE

Quando o comprador utiliza financiamento, o lender também pode exigir uma Lender's Title Insurance Policy.

Essa proteção é destinada ao interesse do credor e é diferente da Owner's Title Insurance.

Os custos e a responsabilidade pelo pagamento dependem do contrato, da operação e da estrutura do financiamento.

10. DEED — ESCRITURA

O Deed é o documento utilizado para transferir a titularidade do imóvel.

No Closing, o documento é assinado e posteriormente encaminhado para registro conforme o procedimento aplicável.

Depois de registrado, passa a integrar os registros públicos da propriedade.

O Florida Department of Financial Services destaca que o Deed é o documento que efetivamente transfere o título de uma pessoa para outra e que seu registro pode ocorrer após o Closing.

11. PRIOR OWNER'S TITLE POLICY

Se o Seller possui uma apólice anterior de Title Insurance, pode ser importante fornecer uma cópia ao Buyer ou ao Closing Agent.

Dependendo do contrato, essa apólice anterior pode ajudar no processo de atualização ou reemissão da cobertura.

Alguns contratos da Flórida estabelecem prazos específicos para que o Seller forneça essa documentação.

Por isso, mantenha uma cópia da apólice anterior, se disponível.

12. QUANDO O SELLER PRECISA RESOLVER UM PROBLEMA?

Quando o Title Commitment apresenta um problema que precisa ser corrigido pelo Seller, o contrato determina como a situação será tratada.

Pode ser necessário:

• quitar um lien;

• obter uma release;

• corrigir um documento;

• fornecer documentação adicional;

• obter assinatura;

• atualizar informações;

• fornecer payoff;

• esclarecer uma questão de titularidade;

• obter documentação de uma entidade;

• envolver um advogado.

Os prazos e responsabilidades dependem do contrato de compra e venda.

13. DIVÓRCIO, CÔNJUGE E HOMESTEAD

Questões familiares podem afetar uma transação imobiliária.

Exemplos:

• divórcio;

• separação;

• falecimento de proprietário;

• propriedade em nome de apenas um dos cônjuges;

• direitos relacionados a homestead;

• espólio;

• alteração de nome;

• casamento ou mudança de estado civil.

Quando uma situação desse tipo aparece, não deve ser simplesmente ignorada.

O Title professional e, quando necessário, o advogado deverão determinar quais documentos e assinaturas são necessários.

14. PROPRIEDADE EM LLC, TRUST OU OUTRA ENTIDADE

Quando o imóvel pertence a uma:

• LLC;

• Corporation;

• Trust;

• Estate;

• Partnership;

• outra entidade;

podem ser necessários documentos adicionais para comprovar quem possui autoridade para representar o proprietário.

Podem ser solicitados, conforme o caso:

• Articles of Organization;

• Operating Agreement;

• Certificate of Authority;

• Resolution;

• Trust documents;

• documentos do trustee;

• documentos de identificação;

• outros documentos exigidos pelo Title Agent ou advogado.

15. SELLER IDENTITY — CONFIRMAÇÃO DA IDENTIDADE

A confirmação da identidade do Seller é uma etapa cada vez mais importante.

O Closing Agent ou Title Company poderá solicitar documentos e procedimentos adicionais para confirmar que a pessoa que está vendendo o imóvel é realmente o proprietário ou representante autorizado.

Isso é especialmente importante em situações como:

• proprietário que mora fora do estado;

• proprietário que mora fora dos Estados Unidos;

• imóvel desocupado;

• venda à distância;

• propriedade pertencente a entidade;

• alteração recente de endereço;

• procuração.

O objetivo é reduzir o risco de fraude e de transferência indevida da propriedade.

16. WIRE FRAUD — ATENÇÃO COM INSTRUÇÕES BANCÁRIAS

Nunca altere uma instrução de transferência bancária simplesmente porque recebeu um e-mail ou mensagem informando que os dados bancários foram modificados.

Antes de enviar qualquer valor relacionado ao Closing:

CONFIRME DIRETAMENTE COM O TITLE COMPANY OU CLOSING AGENT.

Utilize um telefone obtido de uma fonte confiável, e não apenas o número fornecido na mensagem suspeita.

Fraudes relacionadas a Title e Closing podem envolver falsos sites, falsos agentes e instruções fraudulentas de wire transfer.

17. O PAPEL DO REALTOR® / BROKER

O profissional imobiliário pode ajudar o cliente a:

• entender as etapas da transação;

• organizar documentos;

• acompanhar prazos;

• comunicar-se com as partes;

• acompanhar o andamento do Title;

• identificar que existe uma pendência que precisa ser encaminhada;

• recomendar que o cliente procure o profissional jurídico apropriado quando necessário.

Porém, o profissional imobiliário não deve emitir sua própria opinião jurídica dizendo que determinado título é “good”, “clear” ou “merchantable”.

A legislação da Flórida estabelece restrições específicas sobre a emissão de opinião acerca da validade ou merchantability do Title.

18. CHECKLIST DO SELLER — TITLE

Antes do Closing, o Seller deve verificar se possui:

☐ Deed atual, quando disponível

☐ Owner's Title Insurance Policy anterior, se houver

☐ Informações de todos os mortgages

☐ Payoff information

☐ Documentos relacionados a liens conhecidos

☐ Documentos de HOA/Condominium, quando aplicável

☐ Documentos de LLC/Trust/Entity, quando aplicável

☐ Documentos relacionados a divórcio ou estate, quando aplicável

☐ Identificação válida

☐ Informações corretas de contato

☐ Documentação solicitada pelo Title Company

☐ Informações bancárias tratadas por canal seguro

☐ Todas as pendências de Title encaminhadas ao profissional responsável

19. O QUE ACONTECE DEPOIS?

Depois da etapa de Title, a transação normalmente avança para a preparação final do Closing.

Nessa fase serão consolidados:

Contrato

↓

Due Diligence

↓

Title

↓

Payoffs

↓

Closing Statement / Closing Disclosure, quando aplicável

↓

Documentos de assinatura

↓

Closing

↓

Recording

↓

Transferência da propriedade

IMPORTANTE

O conteúdo desta página tem finalidade educacional e informativa.

O processo de Title envolve registros públicos, contratos, seguros, questões jurídicas e procedimentos específicos de cada transação.

A MC Imóveis Doc pode auxiliar na organização documental e no acompanhamento das etapas da transação, mas não substitui o trabalho de Title Company, Closing Agent, advogado, contador ou outros profissionais legalmente habilitados.

Quando existir uma questão jurídica sobre titularidade, liens, direitos de cônjuge, divórcio, estate, trust, LLC ou interpretação de documentos, o cliente deverá consultar o profissional apropriado.