CONTRATO DE COMPRA E VENDA

Purchase and Sale Contract — o documento que formaliza a negociação

Depois que Seller e Buyer chegam a um acordo sobre os principais termos da Offer, a transação entra em uma etapa fundamental: o Purchase and Sale Contract.

Esse contrato estabelece os direitos, obrigações, prazos e condições para que a compra e venda seja concluída.

Na Flórida existem diferentes contratos e addenda utilizados em transações imobiliárias. Entre os contratos residenciais da Florida Realtors estão os formulários FloridaRealtors/FloridaBar, a versão AS IS e o CRSP. O contrato escolhido depende da transação e das partes envolvidas.

1. O contrato é juridicamente vinculante

O contrato de compra e venda não deve ser tratado como uma simples proposta comercial.

Depois que as partes celebram validamente o contrato, surgem obrigações contratuais e diversos prazos começam a ser contados.

O próprio formulário FloridaRealtors/FloridaBar informa que se trata de um contrato juridicamente vinculante e recomenda orientação de advogado quando seus termos não forem plenamente compreendidos.

Por isso:

Não assine um contrato que você não compreende.

2. Quem são as partes?

O contrato identifica:

• Seller;
• Buyer;
• Endereços para notificações;
• Broker(s), quando aplicável;
• Informações necessárias para a transação.

Os nomes devem corresponder corretamente às pessoas ou entidades que participarão da compra e venda.

Quando o imóvel pertence a uma LLC, trust ou outra entidade, a documentação e a autoridade para assinatura devem ser verificadas.

3. Qual é o imóvel?

O contrato identifica a propriedade que será transferida.

Podem constar:

• Endereço;
• Cidade;
• County;
• ZIP Code;
• Property Tax ID;
• Descrição legal;
• Real Property;
• Melhorias;
• Itens incluídos;
• Itens excluídos.

Essa identificação deve ser conferida cuidadosamente antes da assinatura.

4. Purchase Price

O Purchase Price é o preço de compra negociado entre Buyer e Seller.

Mas o valor do preço não deve ser analisado isoladamente.

Também precisam ser considerados:

Purchase Price + Deposit + Financing + Credits + Closing Costs + outras condições

O resultado econômico da transação depende do conjunto dos termos.

5. Deposit

O contrato estabelece os termos relativos ao depósito do comprador.

Podem existir:

• Initial Deposit;
• Additional Deposit;
• Prazo para depósito;
• Escrow Agent;
• Condições relacionadas ao depósito.

O depósito deve ser tratado de acordo com o contrato e com as regras aplicáveis à transação.

6. Effective Date

O Effective Date é uma das datas mais importantes de toda a transação.

A partir dele, diversos prazos contratuais podem começar a ser contados.

Por isso, depois da assinatura e entrega do contrato, é fundamental registrar:

Effective Date → Prazo 1 → Prazo 2 → Prazo 3 → Closing

A Florida Realtors destaca que a determinação do Effective Date é essencial porque ele pode iniciar as obrigações de performance das partes.

7. Contagem dos prazos

Os prazos não devem ser calculados simplesmente “de cabeça”.

Nos contratos FloridaRealtors/FloridaBar, os períodos residenciais são geralmente calculados em calendar days, com regras específicas quando o vencimento ocorre em sábado, domingo ou feriado legal.

Já o CRSP possui regras próprias de contagem.

Por isso:

Sempre identifique primeiro qual contrato foi utilizado.

Depois, confira a regra de contagem daquele contrato.

8. Financing

Quando o comprador depende de financiamento, o contrato pode estabelecer:

• Tipo de financiamento;
• Valor do empréstimo;
• Prazo;
• Interest Rate;
• Loan Approval;
• Appraisal;
• Condições relacionadas ao financiamento.

O Seller deve entender que uma transação financiada possui etapas adicionais que precisam ser acompanhadas.

9. Appraisal

O Appraisal pode ser importante quando existe financiamento.

O lender pode exigir uma avaliação para determinar se o imóvel atende aos requisitos necessários para o empréstimo.

O contrato pode estabelecer direitos e procedimentos relacionados ao resultado da avaliação.

Por isso, é importante diferenciar:

Purchase Price ≠ Appraised Value

O preço negociado pelas partes e o valor determinado pelo appraisal são conceitos diferentes.

10. Inspection

O contrato pode estabelecer direitos do comprador relacionados à inspeção.

Durante o período previsto, podem ser realizadas avaliações técnicas da propriedade.

Podem incluir:

• General Home Inspection;
• Roof;
• HVAC;
• Electrical;
• Plumbing;
• WDO;
• Pool;
• Septic;
• Well;
• Structural;
• Mold;
• Outras inspeções específicas.

Os direitos do comprador e as obrigações do Seller dependem do contrato utilizado.

11. Standard Contract x AS IS

Uma distinção importante é entre o contrato residencial padrão e o contrato AS IS.

Residential Contract

Pode conter disposições específicas relacionadas à condição da propriedade, inspeções e determinadas obrigações do Seller.

AS IS Residential Contract

A estrutura contratual é diferente e trata a condição física da propriedade de maneira específica.

O termo AS IS não significa que todas as obrigações do Seller desaparecem.

Questões de disclosure, título, documentação e outras obrigações contratuais continuam sendo relevantes.

A Florida Realtors mantém versões específicas dos contratos residencial padrão e AS IS.

12. Title

O contrato também estabelece procedimentos relacionados ao Title.

Durante essa etapa podem ser analisados:

• Title Search;
• Title Commitment;
• Liens;
• Judgments;
• Easements;
• Restrições;
• Defeitos de título;
• Owner's Title Insurance.

O objetivo é permitir que o comprador receba o título nas condições previstas no contrato.

13. Closing Agent

O contrato estabelece ou permite determinar quem será responsável pelos serviços relacionados ao Closing, conforme a estrutura da transação.

O Closing Agent pode ser:

• Title Company;
• Attorney;
• Outro profissional autorizado.

O responsável pelo Closing coordena documentos, valores, payoff, registros e demais procedimentos necessários ao fechamento.

14. Closing Date

A Closing Date é a data prevista para conclusão da transação.

Até essa data podem existir diversas etapas:

Inspection → Financing → Appraisal → Title → Payoff → Closing

A data deve ser acompanhada desde o início.

Alterações na Closing Date devem ser formalizadas de acordo com o contrato.

15. Seller's Costs e Buyer’s Costs

O contrato pode estabelecer quais despesas serão pagas pelo Seller e quais serão pagas pelo Buyer.

Podem existir despesas relacionadas a:

• Title;
• Title Insurance;
• Recording;
• Documentary Stamp Tax;
• Mortgage;
• Inspections;
• Survey;
• Closing Services;
• Brokerage;
• HOA/Condo;
• Outros custos negociados.

Não se deve presumir que todos os custos são iguais em todas as transações.

16. Addenda e Riders

Uma transação pode exigir documentos complementares ao contrato principal.

Dependendo da situação, podem existir addenda ou riders relacionados a:

• Financing;
• FHA;
• VA;
• HOA;
• Condominium;
• Appraisal;
• Seller concessions;
• Buyer brokerage compensation;
• Qualifying improvements;
• Outras condições específicas.

Os documentos complementares passam a fazer parte da estrutura contratual quando devidamente incorporados ao negócio.

17. Compensation relacionada ao Buyer’s Broker

As regras atuais de compensação exigem atenção especial.

A compensação de um buyer's broker pode ser tratada por acordos separados e, em determinadas circunstâncias, por riders ou outros documentos específicos.

A Florida Realtors disponibiliza instrumentos específicos relacionados a créditos e compensação do buyer's broker.

O Seller não deve presumir que uma compensação esteja automaticamente incluída no MLS ou no contrato de compra e venda.

Os documentos aplicáveis devem ser analisados separadamente.

18. Disclosure e informações sobre o imóvel

A existência de um contrato assinado não elimina a importância das informações que o Seller deve fornecer.

Continuam relevantes questões como:

• Defeitos conhecidos;
• Permits;
• Reparos;
• HOA;
• Condomínio;
• Flood-related information;
• Outras informações materiais aplicáveis.

O contrato e os disclosures trabalham em conjunto dentro da transação.

19. Default — descumprimento

O contrato também estabelece consequências para determinadas situações de descumprimento.

Podem existir direitos relacionados a:

• Deposit;
• Damages;
• Enforcement;
• Cancellation;
• Specific performance;
• Outros remedies.

O tratamento depende do contrato e das circunstâncias concretas.

Questões sobre direitos jurídicos e remedies devem ser direcionadas a um advogado imobiliário.

20. Alterações depois da assinatura

Uma vez assinado o contrato, podem surgir situações que exigem alteração.

Por exemplo:

• Mudança da Closing Date;
• Alteração do preço;
• Crédito;
• Reparos;
• Extensão de prazo;
• Alteração de financiamento;
• Outros termos.

Essas alterações devem ser documentadas adequadamente.

Uma alteração posterior não deve ser feita apenas por mensagem informal quando o contrato exigir documentação formal.

A Florida Realtors destaca que uma amendment posterior não altera automaticamente o Effective Date do contrato, salvo se o próprio amendment estabelecer isso.

21. Contrato em inglês e traduções

Os contratos utilizados na transação devem ser compreendidos pelas partes.

A Florida Realtors disponibilizou versões em espanhol dos contratos FR/Bar como ferramentas de referência, mas informa que, sob a legislação aplicável, os contratos imobiliários devem estar em inglês e as traduções não são vinculantes.

Para clientes brasileiros, uma tradução explicativa pode ajudar na compreensão, mas não deve ser apresentada como substituto do documento contratual oficial.

22. Checklist do Seller

Antes da assinatura

☐ Nome dos compradores conferido
☐ Nome dos vendedores conferido
☐ Endereço conferido
☐ Legal Description conferida
☐ Purchase Price conferido
☐ Deposit conferido
☐ Financing conferido
☐ Inspection terms conferidos
☐ Appraisal conferido
☐ Title provisions conferidas
☐ Closing Date conferida
☐ Possession conferida
☐ Credits conferidos
☐ Personal Property conferida
☐ Addenda/Riders conferidos
☐ Compensation arrangements conferidos
☐ Prazo para aceitação conferido

Depois da assinatura

☐ Effective Date confirmado
☐ Cópia final arquivada
☐ Deposit acompanhado
☐ Inspection acompanhada
☐ Financing acompanhado
☐ Appraisal acompanhado
☐ Title iniciado
☐ HOA/Condo acompanhado
☐ Payoff solicitado
☐ Closing coordenado
☐ Pendências acompanhadas

23. A linha do tempo da transação

Uma maneira simples de visualizar esta etapa é:

OFFER

↓

CONTRACT

↓

EFFECTIVE DATE

↓

DEPOSIT

↓

INSPECTION

↓

FINANCING / APPRAISAL

↓

TITLE

↓

PAYOFF / DOCUMENTAÇÃO

↓

CLOSING

↓

TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE

Atenção

O contrato de compra e venda é um documento juridicamente vinculante.

A MC Imóveis Doc apresenta este material com finalidade educacional e de organização do processo imobiliário.

Este conteúdo não substitui aconselhamento jurídico, tributário, financeiro ou outro aconselhamento profissional específico para uma transação.

Quando houver dúvida sobre interpretação contratual, direitos, obrigações, default, remedies ou riscos jurídicos, o Seller ou Buyer deve consultar um advogado imobiliário da Flórida.

Próxima etapa

→ INSPEÇÃO E DUE DILIGENCE

Depois da assinatura do contrato, começa uma das fases mais importantes para a verificação da propriedade:

Inspection → Due Diligence → Repairs → Documents → Title → Financing

Na próxima etapa vamos explicar as principais inspeções e verificações que podem ocorrer durante a transação.

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