RECEBENDO OFFERS

O que acontece quando um comprador apresenta uma proposta?

Depois que o imóvel está no mercado, começam a surgir visitas, contatos e, eventualmente, Offers.

A Offer é a proposta apresentada pelo comprador para adquirir o imóvel.

Mas o Seller não deve analisar somente o preço.

Uma Offer deve ser analisada como um conjunto de:

Preço + Depósito + Financing + Contingencies + Closing + Prazo + Condições

1. O que é uma Offer?

A Offer é uma proposta apresentada pelo comprador contendo os principais termos que pretende negociar para a aquisição da propriedade.

Entre as informações normalmente analisadas estão:

• Identificação do comprador;
• Preço de compra;
• Valor do depósito;
• Forma de pagamento;
• Financiamento;
• Contingencies;
• Data do Closing;
• Itens incluídos;
• Itens excluídos;
• Condições adicionais;
• Prazo para aceitação.

O documento utilizado pode variar conforme a transação e o contrato escolhido.

2. O Seller é obrigado a aceitar uma Offer?

Não.

O Seller pode analisar uma proposta e decidir entre diferentes possibilidades, conforme a situação:

Aceitar → Rejeitar → Fazer Counteroffer → Negociar outros termos

A Florida Realtors informa que não existe obrigação de o Seller aceitar uma determinada Offer.

O Seller também pode considerar outros fatores além do preço.

3. O preço é o mais importante?

O preço é importante, mas não é o único elemento.

Duas Offers com preços semelhantes podem apresentar riscos e condições muito diferentes.

Por isso, também devem ser analisados:

• Valor do depósito;
• Tipo de financiamento;
• Valor da entrada;
• Contingências;
• Prazo de inspeção;
• Data do Closing;
• Condições relacionadas à venda de outro imóvel;
• Créditos solicitados;
• Concessões;
• Condições especiais.

Uma análise profissional deve considerar o conjunto da Offer.

4. Earnest Money Deposit

O Earnest Money Deposit é o depósito que o comprador entrega conforme os termos do contrato.

O contrato deve estabelecer:

• Valor do depósito;
• Prazo para entrega;
• Quem será o Escrow Agent;
• Condições relacionadas ao depósito.

No contrato residencial FR/Bar, por exemplo, o depósito inicial e eventual depósito adicional são tratados expressamente no contrato.

O Seller deve compreender que o depósito não é simplesmente um pagamento antecipado livre de condições. Seu tratamento depende do contrato e das circunstâncias da transação.

5. Cash Offer

Uma Cash Offer é uma proposta em que o comprador não depende de financiamento hipotecário para pagar o preço de compra.

Isso pode simplificar determinadas etapas relacionadas ao financiamento.

Mesmo em uma Cash Offer, entretanto, podem existir:

• Inspection;
• Appraisal, se solicitado pelo comprador;
• Title;
• Survey;
• HOA/Condo;
• Contingencies;
• Outras condições contratuais.

Cash não significa ausência de contrato ou de due diligence.

6. Financed Offer

Quando o comprador precisa de financiamento, a Offer pode incluir informações relacionadas ao empréstimo.

Podem ser analisados:

• Tipo de financiamento;
• Loan Amount;
• Down Payment;
• Pre-Approval;
• Prazo para obtenção do financiamento;
• Appraisal;
• Financing Contingency;
• Data prevista para Closing.

No contrato residencial da Florida Realtors/Florida Bar, o financiamento é tratado expressamente dentro dos termos econômicos da transação.

7. Contingencies

Uma Contingency é uma condição contratual que pode afetar a obrigação das partes de continuar com a transação.

Exemplos podem incluir:

• Inspection;
• Financing;
• Appraisal;
• Sale of Buyer's Property;
• Title;
• HOA/Condo;
• Outras condições negociadas.

Cada contingency possui seus próprios prazos e consequências.

Por isso, não basta saber que existe uma contingency.

É necessário saber:

Qual é a condição? → Qual é o prazo? → O que acontece se não for cumprida?

8. Inspection Period

O comprador pode ter direitos de inspeção conforme o contrato utilizado.

Durante esse período podem ser realizadas inspeções e avaliações técnicas, conforme permitido pelo contrato.

Dependendo da estrutura contratual, o comprador poderá:

• Continuar com a compra;
• Solicitar reparos ou créditos;
• Renegociar determinados termos;
• Exercer direitos previstos no contrato;
• Encerrar a transação quando permitido.

As consequências dependem do contrato específico.

9. Closing Date

A Closing Date é a data prevista para concluir a transação.

Ela deve ser analisada em conjunto com:

• Financiamento;
• Title;
• Payoff;
• HOA/Condo;
• Documentação;
• Disponibilidade das partes;
• Closing Agent.

Uma data aparentemente conveniente pode não ser adequada se o comprador ainda precisar concluir etapas importantes do financiamento.

10. Possession — entrega da propriedade

Também é importante verificar quando o comprador terá direito à posse do imóvel.

Dependendo do contrato, a posse pode ocorrer:

• No Closing;
• Em outra data acordada;
• Sob condições específicas.

O Seller deve compreender exatamente quando deverá entregar:

• Chaves;
• Controles;
• Códigos;
• Dispositivos de acesso;
• Garagem;
• Sistemas de segurança;
• Outros itens relacionados à propriedade.

11. Créditos e Concessões

Uma Offer pode incluir pedidos de:

• Seller credit;
• Closing cost credit;
• Reparos;
• Concessões;
• Contribuições relacionadas à transação;
• Outros benefícios econômicos.

Esses valores podem alterar significativamente o resultado financeiro do Seller.

Por isso, uma Offer de preço maior nem sempre significa automaticamente maior resultado líquido.

O impacto financeiro deve ser analisado com cuidado.

12. Personal Property

O comprador pode solicitar determinados itens que não fazem necessariamente parte da propriedade imobiliária.

Por exemplo:

• Eletrodomésticos;
• Móveis;
• Televisores;
• Equipamentos;
• Itens externos;
• Outros bens pessoais.

O contrato residencial FR/Bar especifica determinados itens de propriedade pessoal que podem ser incluídos, além de permitir que as partes indiquem inclusões ou exclusões adicionais.

Tudo que for negociado deve estar claramente documentado.

13. Counteroffer

O Seller pode responder à Offer apresentando uma Counteroffer.

A Counteroffer pode modificar:

• Preço;
• Closing Date;
• Depósito;
• Contingencies;
• Créditos;
• Itens incluídos;
• Reparos;
• Outros termos.

É importante entender que uma Counteroffer pode substituir a proposta anterior.

A Florida Realtors explica que uma counteroffer funciona como rejeição da oferta inicial e que os termos de aceitação devem ser observados cuidadosamente.

14. Prazo para aceitar uma Offer

As Offers e Counteroffers normalmente estabelecem um prazo para aceitação.

No contrato residencial FR/Bar, existe uma seção específica para Time for Acceptance of Offer and Counter-Offers, e o Effective Date está relacionado à assinatura e entrega da versão final aceita.

Por isso, o Seller deve observar:

Data + Hora + Forma de aceitação + Entrega da documentação

Não se deve presumir que uma proposta continua aberta indefinidamente.

15. Multiple Offers

O Seller pode receber várias Offers.

Nesse cenário, cada proposta deve ser analisada individualmente.

Compare:

O objetivo dessa tabela é facilitar a comparação dos termos, não simplesmente escolher a maior oferta pelo preço.

A legislação e os contratos aplicáveis devem ser considerados na condução das negociações. A Florida Realtors também observa que não existe obrigação de negociar com compradores em uma ordem específica baseada apenas no momento em que as Offers foram recebidas.

16. Backup Offer

Em determinadas situações, o Seller pode receber uma Backup Offer enquanto já existe um contrato principal.

A Florida Realtors possui instrumentos específicos para situações de backup, incluindo o Backup Contract e o Kick-Out Clause, que podem funcionar conjuntamente em determinadas estruturas contratuais.

O tratamento de uma Backup Offer deve seguir o contrato e os addenda utilizados na transação.

17. Como analisar uma Offer?

Uma análise organizada pode seguir esta sequência:

1 — PREÇO

Quanto o comprador está oferecendo?

2 — DINHEIRO

Quanto será depositado?

3 — FINANCIAMENTO

O comprador depende de mortgage?

4 — CONTINGENCIES

Quais condições podem afetar a transação?

5 — PRAZOS

Quando ocorrerão inspection, financing e closing?

6 — CUSTOS

Existem créditos ou concessões solicitados ao Seller?

7 — RISCO

Quais condições podem aumentar a possibilidade de a transação não chegar ao Closing?

8 — RESULTADO

Qual poderá ser o resultado líquido estimado para o Seller?

18. O Seller deve responder imediatamente?

O tempo é importante, mas a análise também é importante.

Antes de aceitar ou apresentar uma Counteroffer, o Seller deve compreender os termos da proposta.

O profissional imobiliário pode ajudar a organizar as informações da Offer e explicar aspectos relacionados à transação dentro de sua área de atuação.

Questões jurídicas específicas devem ser encaminhadas a um advogado.

19. Aceitação da Offer

Quando os termos são aceitos e a documentação necessária é devidamente assinada e entregue, pode ser formado o contrato conforme as regras do documento utilizado.

O Effective Date é particularmente importante porque vários prazos contratuais podem começar a ser contados a partir dele.

A partir daí, a transação passa para uma nova fase:

Contract → Deposit → Inspection → Financing → Title → Closing

20. Checklist do Seller — Recebendo Offers

ANÁLISE DA OFFER

☐ Purchase Price
☐ Deposit
☐ Cash ou Financing
☐ Pre-Approval, quando aplicável
☐ Financing Terms
☐ Inspection
☐ Appraisal
☐ Contingencies
☐ Closing Date
☐ Possession
☐ Seller Credits
☐ Repairs
☐ Personal Property
☐ Outros termos especiais

NEGOCIAÇÃO

☐ Offer analisada
☐ Prazo de aceitação verificado
☐ Counteroffer, se aplicável
☐ Alterações documentadas
☐ Assinaturas verificadas
☐ Documentos entregues às partes

APÓS A ACEITAÇÃO

☐ Effective Date confirmado
☐ Deposit acompanhado
☐ Contract encaminhado aos profissionais envolvidos
☐ Inspection programada
☐ Financing acompanhado, se aplicável
☐ Title iniciado
☐ Closing planejado

Atenção

Uma Offer pode parecer simples, mas pequenos detalhes podem produzir consequências importantes.

Preço é apenas um dos elementos da negociação.

Antes de aceitar, rejeitar ou fazer uma Counteroffer, o Seller deve compreender os termos da proposta e, quando necessário, buscar orientação jurídica ou tributária apropriada.

A MC Imóveis Doc apresenta estas informações com finalidade educacional e de organização do processo imobiliário. Este conteúdo não substitui aconselhamento jurídico, tributário, financeiro ou profissional específico para uma transação.

Próxima etapa

→ CONTRATO DE COMPRA E VENDA

Depois que Seller e Buyer chegam a um acordo, começa uma nova fase:

Contract → Effective Date → Deposits → Due Diligence → Financing → Title → Closing

Na próxima etapa vamos explicar o Purchase and Sale Contract, seus principais elementos, prazos, addenda e responsabilidades das partes.

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