MLS E DIVULGAÇÃO DO IMÓVEL

O que acontece depois que o imóvel entra no mercado?

Depois de preparar a propriedade, organizar a documentação e definir a estratégia de venda, chega o momento de colocar o imóvel no mercado.

Na Flórida, o MLS — Multiple Listing Service é uma das principais ferramentas utilizadas pelos profissionais imobiliários para compartilhar informações sobre propriedades disponíveis para venda.

Mas MLS não significa apenas publicar um anúncio.

A divulgação envolve:

MLS → Informações → Fotografias → Marketing → Showings → Feedback → Acompanhamento

1. O que é o MLS?

O Multiple Listing Service (MLS) é um sistema utilizado por profissionais e participantes autorizados para compartilhar informações sobre imóveis disponíveis no mercado.

O MLS permite que profissionais participantes tenham acesso às informações dos listings e possam apresentar propriedades aos seus clientes, conforme as regras do sistema local.

O MLS utilizado depende da região e da organização responsável pelo serviço.

Por isso, as regras específicas podem variar de um MLS para outro.

2. Por que o MLS é importante?

A publicação no MLS permite que o imóvel seja apresentado dentro da rede profissional participante.

Isso pode facilitar:

• Divulgação para outros brokers e agentes;
• Acesso dos compradores representados por outros profissionais;
• Compartilhamento das informações do imóvel;
• Agendamento de visitas;
• Recebimento de feedback;
• Acompanhamento da atividade do listing.

O MLS também pode alimentar determinados canais de divulgação ao consumidor, conforme as regras e configurações aplicáveis.

3. MLS não é a mesma coisa que Internet

É importante diferenciar:

MLS

Sistema profissional utilizado pelos participantes do mercado imobiliário.

IDX

Tecnologia que permite a exibição de determinados dados de listings em websites, conforme as regras do MLS.

Syndication

Distribuição de informações do imóvel para outras plataformas e canais autorizados.

Marketing direto

Pode incluir:

• Redes sociais;
• Website;
• E-mail;
• Vídeos;
• Open House;
• Comunicação com profissionais;
• Materiais de divulgação.

Cada canal pode estar sujeito a regras próprias.

4. Quando o imóvel deve ser enviado ao MLS?

Uma regra importante da política de Clear Cooperation é que, quando uma propriedade é publicamente comercializada, o listing deve ser submetido ao MLS dentro do prazo estabelecido pela política aplicável — tradicionalmente, dentro de um dia útil do marketing público.

Entretanto, existem opções e exceções previstas pelas políticas atuais, e o MLS local pode estabelecer procedimentos específicos.

Por isso, o Broker deve sempre consultar as regras do MLS em que o imóvel será listado.

5. O Seller pode escolher como o imóvel será divulgado?

Existem situações em que o Seller pode optar por determinadas formas de divulgação ou limitar temporariamente a exposição pública.

A política atual de Multiple Listing Options for Sellers permite, em determinadas circunstâncias, que o vendedor instrua o listing agent a utilizar uma modalidade de marketing atrasado.

Quando o Seller escolhe uma modalidade que limita a divulgação pública, podem existir requisitos específicos de documentação e consentimento.

O Seller deve receber explicações sobre as consequências dessa escolha antes de autorizar a estratégia.

6. Marketing público

É importante entender o conceito de public marketing.

Dependendo das regras aplicáveis, podem ser considerados marketing público:

• Website público;
• Redes sociais;
• Placas;
• Flyers;
• Publicidade digital;
• E-mail marketing;
• Divulgação para múltiplas corretoras;
• Outras formas de comunicação pública.

Quando o imóvel é divulgado publicamente, podem ser acionadas as regras do MLS aplicável.

O profissional deve verificar sempre as regras atuais do seu MLS.

7. Coming Soon

O termo Coming Soon pode ser utilizado em determinadas situações para indicar que uma propriedade estará disponível em breve.

Entretanto, o significado, o período permitido e as condições de utilização podem variar de acordo com o MLS.

Por isso:

Coming Soon ≠ simplesmente anunciar o imóvel antes do Listing.

O Broker deve verificar:

• Status permitido;
• Prazo;
• Regras de showings;
• Divulgação;
• Documentação exigida;
• Regras do MLS local.

8. Informações do Listing

Antes da publicação, todas as informações devem ser conferidas.

Entre elas:

☐ Endereço
☐ Preço
☐ Tipo de propriedade
☐ Quartos
☐ Banheiros
☐ Área
☐ Ano de construção
☐ Garagem
☐ Piscina
☐ HOA/Condomínio
☐ Características especiais
☐ Fotografias
☐ Descrição
☐ Informações sobre a localização

Informações incorretas podem gerar confusão e prejudicar a negociação.

9. Fotografias e apresentação digital

O primeiro contato de muitos compradores com uma propriedade ocorre pela internet.

Por isso, fotografias profissionais, boa iluminação, descrição clara e informações precisas são elementos importantes da apresentação.

A Florida Realtors destaca a importância da fotografia profissional e da apresentação digital para o desempenho do listing.

O material de marketing deve representar o imóvel de forma fiel.

10. Descrição do imóvel

Uma boa descrição deve ser:

Clara + Objetiva + Informativa + Verdadeira

Pode destacar:

• Características do imóvel;
• Reformas;
• Áreas externas;
• Piscina;
• Garagem;
• Vista;
• Localização;
• Diferenciais;
• Proximidade de serviços e pontos de interesse.

Evite exageros ou informações que possam induzir o comprador a erro.

A Florida Realtors recomenda descrições claras, honestas e específicas, destacando características que diferenciam a propriedade.

11. Syndication e portais imobiliários

Dependendo das regras do MLS e da configuração do listing, os dados podem ser distribuídos para websites e plataformas que recebem informações do MLS.

Isso pode ampliar a exposição do imóvel.

Entretanto, o Seller deve compreender que:

MLS → IDX → Syndication → Portais

não são necessariamente a mesma coisa.

Cada sistema possui regras e limitações próprias.

12. Showings — visitas ao imóvel

Depois da publicação, compradores poderão solicitar visitas por meio dos canais disponíveis.

O processo pode envolver:

• Solicitação de showing;
• Confirmação de horário;
• Entrada no imóvel;
• Visita;
• Saída;
• Feedback.

O Seller deve manter o imóvel preparado para visitas enquanto estiver ativo no mercado.

13. Open House

O Open House pode ser utilizado como parte da estratégia de marketing.

Antes do evento, é recomendável:

☐ Preparar o imóvel
☐ Organizar ambientes
☐ Guardar objetos pessoais
☐ Guardar documentos
☐ Retirar objetos de valor
☐ Preparar iluminação
☐ Verificar área externa
☐ Confirmar divulgação do evento

O Open House deve ser planejado de acordo com a estratégia do Seller e do Broker.

14. Feedback dos compradores

Depois das visitas, o feedback pode fornecer informações importantes.

Podem ser observados comentários sobre:

• Preço;
• Condição;
• Apresentação;
• Localização;
• Tamanho;
• Layout;
• Fotografias;
• Características desejadas pelos compradores.

O feedback deve ser analisado juntamente com outros dados do mercado.

Uma única opinião não significa necessariamente que o preço ou a estratégia devam ser alterados.

15. Acompanhamento do Listing

O trabalho não termina depois que o imóvel é publicado.

O Broker e o Seller devem acompanhar:

Visualizações → Contatos → Showings → Feedback → Offers

Também pode ser necessário avaliar periodicamente:

• Atividade do mercado;
• Imóveis concorrentes;
• Mudanças de preço;
• Número de visitas;
• Interesse dos compradores;
• Condições do mercado.

A comunicação regular entre Seller e Broker é uma parte importante da administração do Listing.

16. Quando o Listing precisa ser ajustado?

Um imóvel pode permanecer no mercado sem receber ofertas por diferentes razões.

Antes de simplesmente reduzir o preço, podem ser analisados:

• Qualidade das fotografias;
• Descrição;
• Apresentação;
• Condição do imóvel;
• Estratégia de marketing;
• Posicionamento do preço;
• Feedback recebido;
• Concorrência.

Alterações devem ser analisadas com base nos dados disponíveis e na estratégia acordada com o Seller.

17. Checklist — MLS e Divulgação

Antes da publicação

☐ Listing Agreement assinado
☐ Informações conferidas
☐ Preço definido
☐ Fotografias prontas
☐ Descrição revisada
☐ Seller Disclosure organizado
☐ HOA/Condo verificado
☐ Marketing preparado

MLS

☐ MLS identificado
☐ Regras locais verificadas
☐ Status correto selecionado
☐ Informações inseridas
☐ Fotografias carregadas
☐ Publicação conferida

Divulgação

☐ Website
☐ IDX, quando aplicável
☐ Syndication, quando aplicável
☐ Redes sociais
☐ Open House, se aplicável
☐ Comunicação com profissionais

Acompanhamento

☐ Showings
☐ Feedback
☐ Atividade do Listing
☐ Imóveis concorrentes
☐ Comunicação com o Seller
☐ Estratégia revisada quando necessário

Atenção ao Seller

Antes de autorizar uma estratégia de divulgação limitada, o proprietário deve entender que menos exposição pode significar menor alcance entre compradores e profissionais, dependendo da modalidade escolhida.

As opções disponíveis, os prazos e os requisitos de divulgação dependem das políticas do MLS aplicável.

Por isso, decisões sobre MLS e marketing devem ser documentadas e explicadas antes da execução.

Próxima etapa

→ RECEBENDO OFFERS

Depois que o imóvel está no mercado, chega uma das etapas mais importantes:

O comprador apresenta uma Offer.

Na próxima página vamos explicar:

Offer → Preço → Financing → Earnest Money → Contingencies → Closing Date → Negociação → Aceitação

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