FINANCIAMENTO DO COMPRADOR
Como o financiamento pode afetar a venda do imóvel
Muitos compradores de imóveis na Flórida utilizam financiamento hipotecário (Mortgage Loan) para adquirir a propriedade.
Quando o comprador precisa de financiamento, a venda passa a envolver uma série de etapas adicionais entre:
Buyer → Mortgage Broker/Lender → Appraisal → Underwriting → Loan Approval → Closing
Para o Seller, é importante compreender esse processo porque determinadas etapas possuem prazos contratuais e podem influenciar o andamento da venda.
1. CASH OU FINANCING?
Uma Offer pode ser apresentada de duas formas principais:
CASH
O comprador pretende pagar o imóvel sem financiamento hipotecário.
Nesse caso, não existe uma contingência de financiamento como condição para a compra.
FINANCED
O comprador pretende utilizar um Mortgage Loan.
Nesse caso, o contrato pode estabelecer uma Financing Contingency, conforme os termos negociados pelas partes.
No contrato FR/Bar, uma das opções é uma transação em dinheiro sem financing contingency; a outra prevê proteção contratual caso o comprador não consiga obter o financiamento dentro do período estabelecido.
2. PRE-APPROVAL
Antes de apresentar uma Offer, o comprador frequentemente procura um Mortgage Broker ou Lender para obter uma Pre-Approval.
A Pre-Approval pode indicar que o comprador passou por uma análise preliminar de crédito e capacidade financeira.
Para o Seller, uma Pre-Approval pode ajudar a compreender que o comprador já iniciou o processo de financiamento.
Entretanto:
Pre-Approval ≠ Loan Approval
A aprovação prévia não significa que o financiamento definitivo esteja garantido.
3. LOAN APPLICATION
Depois que o contrato é assinado, o comprador precisa formalizar a aplicação do financiamento dentro do prazo previsto no contrato.
No contrato FR/Bar, quando aplicável a contingência de financiamento, o comprador deve solicitar o financiamento dentro do prazo estabelecido após o Effective Date. Se o campo estiver em branco, o contrato prevê um prazo padrão de 5 dias.
O comprador normalmente deverá fornecer informações como:
- identificação;
- renda;
- emprego;
- histórico financeiro;
- informações bancárias;
- documentos fiscais;
- autorização para análise de crédito;
- informações sobre a propriedade.
O CFPB informa que, para iniciar uma aplicação e receber um Loan Estimate, o consumidor fornece informações básicas sobre si e sobre o imóvel, e posteriormente o lender pode solicitar documentos adicionais para verificar essas informações.
4. LOAN ESTIMATE
O Loan Estimate apresenta informações importantes sobre:
- valor do empréstimo;
- taxa de juros;
- pagamento estimado;
- custos do financiamento;
- determinados custos de Closing.
O CFPB informa que o lender normalmente deve fornecer o Loan Estimate dentro de três business days após receber as informações necessárias para gerar a estimativa.
Para o Seller, o Loan Estimate é principalmente uma etapa do financiamento do Buyer.
5. UNDERWRITING
Depois da aplicação, o financiamento passa pelo processo de Underwriting.
O lender analisa informações relacionadas ao:
- crédito;
- renda;
- emprego;
- patrimônio;
- dívidas;
- origem dos recursos;
- documentação financeira;
- propriedade que servirá como garantia.
O Underwriter pode solicitar documentos adicionais ou esclarecimentos.
Por isso, uma aprovação inicial não significa necessariamente que todos os requisitos estejam concluídos.
6. APPRAISAL
O Appraisal é uma avaliação do imóvel utilizada pelo lender para analisar a garantia do financiamento.
O objetivo não é simplesmente determinar o preço de mercado para o Seller.
O lender utiliza a avaliação dentro do processo de crédito.
No contrato FR/Bar, o conceito de Appraisal está relacionado à avaliação ou valuation que seja satisfatória ao lender, quando exigida, e suficiente para que o financiamento possa prosseguir.
7. E SE O APPRAISAL FOR MENOR QUE O PREÇO?
Uma avaliação inferior ao preço de compra pode criar uma diferença entre:
Purchase Price
e
Appraised Value
Por exemplo:
Purchase Price: $500,000
Appraised Value: $475,000
Nesse caso, podem surgir diferentes possibilidades, dependendo do contrato e da estrutura do financiamento:
- Buyer aumenta o valor do down payment;
- Seller reduz o preço;
- as partes negociam uma solução;
- Buyer e Seller concordam com outra estrutura;
- o contrato permite determinada forma de cancelamento.
É importante não presumir o resultado.
O tratamento da avaliação depende do contrato específico.
No contrato FR/Bar, não existe automaticamente uma contingência independente de appraisal baseada simplesmente na diferença entre appraisal e purchase price; uma proteção específica pode ser criada por addendum de appraisal.
8. FINANCING CONTINGENCY
A Financing Contingency é uma disposição contratual que pode proteger o Buyer caso ele não consiga obter o financiamento dentro das condições e prazo estabelecidos.
No contrato FR/Bar, a contingência pode estabelecer:
- tipo de financiamento;
- Loan Amount;
- taxa de juros;
- prazo do financiamento;
- Financing Period;
- Loan Approval Period;
- requisitos relacionados ao Appraisal.
O comprador também deve agir com good faith and diligent effort para obter o financiamento.
9. LOAN AMOUNT
O contrato pode estabelecer o valor específico que o comprador pretende financiar.
Pode aparecer:
- como valor em dólares; ou
- como percentual do Purchase Price.
Esse número é importante porque está relacionado aos termos da Financing Contingency.
O contrato FR/Bar trata o Loan Amount como um termo definido, ligado às condições específicas do financiamento.
10. TIPO DE FINANCIAMENTO
O contrato pode especificar o tipo de empréstimo.
Exemplos:
- Conventional;
- FHA;
- VA;
- outro tipo de financiamento.
O Buyer deve procurar o financiamento correspondente ao que foi estabelecido no contrato.
A Florida Realtors alerta que a contingência contratual é vinculada aos termos definidos de Financing; mudar para um tipo diferente de empréstimo pode afetar a proteção contratual.
11. INTEREST RATE
O contrato também pode estabelecer limites relacionados à taxa de juros.
Pode indicar:
- Fixed Rate;
- Adjustable Rate;
- limite máximo de juros;
- prazo do empréstimo.
Esses termos fazem parte da definição contratual de Financing.
12. LOAN APPROVAL
Loan Approval não deve ser confundido simplesmente com Pre-Approval.
No processo contratual FR/Bar, Loan Approval está relacionado à aprovação do financiamento conforme os termos definidos no contrato e à satisfação do lender quanto ao appraisal ou alternative valuation, quando aplicável.
A aprovação também pode conter condições que ainda precisam ser cumpridas antes do Closing.
13. CONDITIONAL APPROVAL
É comum que uma aprovação venha acompanhada de condições.
Por exemplo:
- documento adicional;
- atualização de extrato;
- comprovação de renda;
- explicação de determinada movimentação;
- verificação de emprego;
- confirmação de seguro;
- documentação relacionada ao imóvel.
Por isso, o Seller deve evitar tratar uma aprovação condicional como se todas as etapas já estivessem definitivamente concluídas.
14. LOAN COMMITMENT
O Loan Commitment ou compromisso/aprovação do lender representa uma etapa importante do financiamento.
Dependendo do lender e do contrato, pode existir uma aprovação sujeita a determinadas condições.
O Seller deve acompanhar o cumprimento dos prazos estabelecidos no contrato, sem tentar substituir o lender na análise do financiamento.
15. BUYER'S RESPONSIBILITY
O comprador normalmente precisa:
☐ apresentar a aplicação dentro do prazo;
☐ fornecer documentos;
☐ responder às solicitações do lender;
☐ pagar taxas necessárias;
☐ cooperar com o Appraisal;
☐ fornecer informações financeiras;
☐ manter sua situação financeira estável;
☐ cumprir os requisitos do lender;
☐ acompanhar o Loan Approval.
O contrato FR/Bar prevê que o Buyer utilize boa-fé e esforço diligente para obter o financiamento, incluindo o fornecimento tempestivo das informações solicitadas pelo mortgage broker ou lender.
16. O QUE O SELLER PRECISA FAZER?
O Seller normalmente não participa diretamente da análise financeira do Buyer.
Entretanto, deve:
- permitir acesso ao imóvel quando necessário;
- cooperar com o Appraisal;
- fornecer informações do imóvel solicitadas pelo processo;
- manter a propriedade nas condições previstas no contrato;
- cumprir os requisitos relacionados ao imóvel;
- acompanhar os prazos contratuais através do seu Realtor/Broker;
- comunicar qualquer alteração relevante.
17. PROPERTY-RELATED CONDITIONS
Algumas condições do financiamento podem estar relacionadas à própria propriedade.
Podem envolver:
- Appraisal;
- seguro;
- condição física;
- documentação;
- Title;
- determinadas exigências do lender.
Por isso, mesmo quando o Buyer possui boa situação financeira, ainda pode existir uma questão relacionada ao imóvel.
18. INSURANCE
O lender normalmente exige que o imóvel esteja adequadamente segurado conforme suas exigências.
O comprador pode precisar providenciar:
- Homeowners Insurance;
- Hazard Insurance;
- Flood Insurance, quando aplicável.
A disponibilidade e o custo do seguro podem influenciar a preparação para o Closing.
19. QUANDO O FINANCIAMENTO ATRASA
Um atraso no financiamento pode acontecer por diversos motivos.
Por exemplo:
- documentação incompleta;
- Underwriting;
- appraisal;
- verificação de renda;
- documentação do imóvel;
- seguro;
- Title;
- exigência adicional do lender.
Quando existe risco de não cumprir um prazo contratual, as partes devem tratar a situação formalmente.
Uma extensão do Closing Date não significa automaticamente que o prazo da financing contingency também foi prorrogado. Os prazos devem ser analisados separadamente.
20. EXTENSION
Quando necessário, as partes podem negociar uma extensão.
Dependendo da situação, pode ser necessário estender:
- Closing Date;
- Financing Period;
- Loan Approval Period;
- outros prazos contratuais.
Qualquer alteração deve ser feita de acordo com o contrato e documentada adequadamente.
A Florida Realtors destaca que o Extension Addendum pode ser utilizado para modificar determinados períodos contratuais, incluindo prazos de financiamento.
21. CLOSING DISCLOSURE
Quando a compra envolve um mortgage sujeito às regras federais aplicáveis, o comprador recebe o Closing Disclosure (CD).
O documento apresenta os termos finais do financiamento e os custos do Closing.
O CFPB informa que o lender deve fornecer o Closing Disclosure pelo menos três business days antes do Closing em uma transação hipotecária coberta pela regra aplicável.
22. FINAL LOAN APPROVAL
Antes do Closing, o lender precisa concluir suas exigências.
O processo pode envolver:
Application
↓
Processing
↓
Underwriting
↓
Appraisal
↓
Conditional Approval
↓
Final Conditions
↓
Clear to Close
↓
Closing
Os nomes e procedimentos podem variar de lender para lender.
23. CLEAR TO CLOSE
Clear to Close (CTC) geralmente significa que o lender concluiu as principais condições necessárias para prosseguir com o fechamento.
É uma etapa importante para o Buyer, mas o Seller ainda deve seguir os demais requisitos da transação.
O Closing somente deve ocorrer quando todos os profissionais envolvidos confirmarem que as condições necessárias foram cumpridas.
24. WIRE FRAUD
Durante o processo de financiamento e Closing, o Buyer e o Seller podem receber informações bancárias.
Nunca altere instruções de wire transfer apenas com base em um e-mail.
Antes de transferir dinheiro:
CONFIRME AS INSTRUÇÕES DIRETAMENTE COM O TITLE/Closing AGENT POR UM CANAL CONFIÁVEL.
O CFPB também alerta compradores sobre golpes relacionados ao mortgage closing.
25. CHECKLIST DO SELLER
☐ Recebeu informação sobre Cash ou Financing
☐ Confirmou os prazos relevantes do contrato
☐ Sabe qual é o Financing Period
☐ Sabe qual é o Loan Approval Period
☐ Appraisal foi agendado, quando aplicável
☐ Acesso ao imóvel foi disponibilizado
☐ Eventuais exigências relacionadas ao imóvel foram tratadas
☐ Title está em andamento
☐ HOA/Condominium está em andamento, quando aplicável
☐ Insurance foi tratado pelo Buyer
☐ Qualquer necessidade de extensão foi documentada
☐ Closing Date está confirmada
☐ Closing Agent está coordenando o fechamento
26. VISÃO GERAL DO PROCESSO
Para uma venda financiada, o fluxo pode ser:
Offer
↓
Contract
↓
Loan Application
↓
Underwriting
↓
Appraisal
↓
Loan Approval
↓
Title
↓
Insurance
↓
Clear to Close
↓
Closing Disclosure / Closing Documents
↓
Closing
IMPORTANTE
O conteúdo desta página tem finalidade educacional e informativa.
Os termos e prazos do financiamento dependem do contrato específico, do lender, do tipo de empréstimo e das regras federais e estaduais aplicáveis.
A MC Imóveis Doc pode auxiliar na organização documental e no acompanhamento administrativo da transação, mas não substitui o Mortgage Broker, Lender, Loan Officer, Title Company, Closing Agent, advogado, contador ou outros profissionais legalmente habilitados.
Questões sobre aprovação de crédito, taxa de juros, estrutura do empréstimo ou interpretação jurídica do contrato devem ser tratadas com o profissional responsável.