HOA E CONDOMÍNIO.

HOA E CONDOMÍNIO.

HOA E CONDOMÍNIO

O que o Seller precisa saber antes de vender

Muitos imóveis residenciais na Flórida estão sujeitos a uma Homeowners Association (HOA) ou fazem parte de um Condominium Association.

Quando o imóvel pertence a uma comunidade ou condomínio, a venda pode envolver documentos, taxas, regras, aprovações e procedimentos adicionais.

Por isso, essa etapa deve ser iniciada com antecedência.

1. O QUE É HOA?

HOA — Homeowners Association é uma associação responsável pela administração de uma comunidade residencial.

Dependendo da comunidade, a HOA pode administrar:

  • áreas comuns;

  • piscinas;

  • parques;

  • ruas internas;

  • clubes;

  • áreas de lazer;

  • paisagismo;

  • segurança;

  • manutenção de determinadas estruturas;

  • regras de utilização da comunidade.

O proprietário normalmente é obrigado a participar da associação e pagar os assessments previstos nos documentos da comunidade.

A legislação da Flórida prevê que determinados assessments podem gerar um lien sobre o imóvel quando não pagos.

2. O QUE É CONDOMINIUM ASSOCIATION?

No condomínio, o proprietário possui sua unidade individual e participa da propriedade e manutenção das áreas comuns conforme os documentos do condomínio e a legislação aplicável.

A associação pode ser responsável por:

  • áreas comuns;

  • corredores;

  • elevadores;

  • estrutura do edifício;

  • piscina;

  • academia;

  • áreas de lazer;

  • seguros da associação;

  • manutenção;

  • determinados sistemas e componentes do edifício.

As responsabilidades específicas dependem da Declaration of Condominium, bylaws, regras e demais documentos aplicáveis.

3. ASSESSMENTS — TAXAS DA ASSOCIAÇÃO

O proprietário normalmente paga uma cobrança periódica à associação.

Pode ser:

  • mensal;

  • trimestral;

  • semestral;

  • anual.

O valor varia de acordo com a comunidade ou condomínio.

Antes de colocar o imóvel à venda, é importante saber:

☐ valor atual do assessment;

☐ frequência de pagamento;

☐ data do próximo vencimento;

☐ existência de valores atrasados;

☐ existência de multas;

☐ existência de special assessments.

4. SPECIAL ASSESSMENT

Um Special Assessment é uma cobrança extraordinária determinada pela associação para determinada finalidade.

Pode estar relacionada, por exemplo, a:

  • obras;

  • reparos;

  • substituição de equipamentos;

  • manutenção extraordinária;

  • melhorias;

  • projetos estruturais;

  • despesas extraordinárias da associação.

A existência de um Special Assessment pode ser extremamente relevante para uma venda.

O Seller deve informar ao profissional responsável pela transação qualquer cobrança conhecida.

5. ESTOPPEL CERTIFICATE

O Estoppel Certificate é um dos documentos mais importantes para uma venda de imóvel sujeito a HOA ou Condominium.

Ele fornece uma fotografia financeira e administrativa da situação do proprietário perante a associação.

Entre as informações que podem aparecer estão:

  • nome do proprietário;

  • endereço da unidade ou parcela;

  • valor do assessment;

  • período pago;

  • próximo vencimento;

  • valores em atraso;

  • informações sobre attorney;

  • taxas;

  • determinados direitos ou restrições;

  • informações relacionadas à transferência.

Na Flórida, a associação deve emitir o estoppel após solicitação escrita ou eletrônica dentro do prazo estabelecido pela legislação. Para HOA, o prazo legal é de até 10 business days.

Para condomínios, a legislação também prevê prazo de até 10 business days após a solicitação.

6. PRAZO DE VALIDADE DO ESTOPPEL

O prazo de validade do Estoppel é importante porque a informação financeira da associação pode mudar.

Pela legislação da Flórida, quando o Estoppel é entregue eletronicamente ou pessoalmente, ele possui período de efetividade de 30 dias; quando enviado pelo correio, o período é de 35 dias, conforme as regras aplicáveis.

Por isso, o pedido do Estoppel deve ser coordenado com o cronograma do Closing.

7. DOCUMENTOS DA HOA

Dependendo da comunidade e da transação, podem ser relevantes:

  • Declaration of Covenants;

  • Articles of Incorporation;

  • Bylaws;

  • Rules and Regulations;

  • Architectural Guidelines;

  • Budget;

  • Financial Statements;

  • Meeting Minutes;

  • Assessment information;

  • Special Assessment information;

  • Insurance information;

  • Estoppel Certificate;

  • Application for Approval;

  • Resale documents.

O comprador deve ter oportunidade de analisar os documentos aplicáveis antes do fechamento, conforme o tipo de propriedade e o contrato.

8. DOCUMENTOS DO CONDOMÍNIO

Em uma revenda de condomínio, podem existir documentos adicionais relacionados à associação.

Entre eles podem estar:

  • Declaration of Condominium;

  • Articles of Incorporation;

  • Bylaws;

  • Rules;

  • Budget;

  • Financial Statements;

  • Insurance;

  • documentos relacionados a inspeções;

  • documentos estruturais exigidos pela legislação;

  • informações sobre assessments;

  • Estoppel Certificate.

A legislação da Flórida prevê requisitos específicos de divulgação para compradores de unidades de condomínio.

9. MILESTONE INSPECTION E STRUCTURAL INTEGRITY

Em determinados condomínios, documentos relacionados à condição estrutural do edifício podem ser relevantes para o comprador.

Dependendo do edifício e da legislação aplicável, podem existir:

  • Milestone Inspection Report;

  • Structural Integrity Reserve Study (SIRS);

  • informações sobre reparos;

  • informações sobre reservas;

  • Special Assessments relacionados à estrutura.

Esses documentos podem ter impacto importante na avaliação da transação.

10. HOA APPROVAL

Algumas comunidades podem exigir procedimentos de aprovação ou análise antes da transferência da propriedade.

O processo pode envolver:

  • Application;

  • Background Check;

  • Credit Check;

  • entrevista;

  • documentos financeiros;

  • taxa de aplicação;

  • aprovação da associação.

As regras variam de comunidade para comunidade.

Por isso, o Seller deve verificar antecipadamente os requisitos específicos da sua HOA.

11. RIGHT OF FIRST REFUSAL

Algumas associações podem possuir um Right of First Refusal ou mecanismo semelhante previsto nos documentos aplicáveis.

Quando existir, é importante identificar essa condição antes do Closing.

O Estoppel Certificate de HOA pode conter informação sobre a existência desse direito e se ele foi exercido.

12. TRANSFER FEES

A transferência do imóvel pode envolver determinadas taxas administrativas da associação.

Podem existir cobranças relacionadas a:

  • transferência;

  • application;

  • resale package;

  • estoppel;

  • background check;

  • aprovação;

  • processamento administrativo.

A responsabilidade pelo pagamento depende da legislação aplicável, dos documentos da associação e do contrato de compra e venda.

13. HOA VIOLATIONS

Antes de vender, o Seller deve verificar se existem violações registradas contra o imóvel.

Exemplos:

  • pintura;

  • paisagismo;

  • fence;

  • veículo;

  • mailbox;

  • piscina;

  • alterações externas;

  • manutenção;

  • uso do imóvel;

  • obras sem aprovação.

Uma violação pode exigir correção ou documentação antes do Closing.

14. LEASE E REGRAS DE ALUGUEL

Algumas comunidades limitam:

  • aluguel de curto prazo;

  • Airbnb;

  • número de locações por ano;

  • período mínimo de locação;

  • número de ocupantes;

  • animais;

  • estacionamento.

Se o imóvel estiver alugado ou tiver histórico de locação, essas regras devem ser verificadas.

15. PETS, PARKING E OUTRAS RESTRIÇÕES

As regras da comunidade podem estabelecer limitações relacionadas a:

  • animais;

  • quantidade de animais;

  • peso;

  • estacionamento;

  • veículos comerciais;

  • trailers;

  • barcos;

  • motocicletas;

  • ocupação;

  • idade mínima dos moradores;

  • alterações externas.

Essas regras podem afetar tanto o Seller quanto o futuro Buyer.

16. DOCUMENTOS QUE O SELLER DEVE ORGANIZAR

Antes do Listing, organize:

☐ HOA contact information

☐ Condominium Association contact information

☐ Account number

☐ Último statement da associação

☐ Valor atual do assessment

☐ Special Assessments

☐ Estoppel anterior, se houver

☐ Rules and Regulations

☐ Approval requirements

☐ Informações sobre aluguel

☐ Informações sobre violações

☐ Informações sobre parking

☐ Informações sobre storage

☐ Informações sobre pets

☐ Documentos relacionados a obras aprovadas

17. CHECKLIST PARA O SELLER

Antes do Listing

☐ Confirmar se o imóvel pertence a HOA ou Condominium

☐ Identificar a associação

☐ Confirmar valor do assessment

☐ Verificar Special Assessments

☐ Verificar possíveis valores em atraso

☐ Verificar possíveis violações

☐ Confirmar regras de venda

☐ Confirmar necessidade de aprovação

☐ Identificar taxas de transferência

Durante o contrato

☐ Solicitar o Estoppel no momento adequado

☐ Fornecer documentos solicitados

☐ Acompanhar aprovação do comprador, se aplicável

☐ Resolver pendências identificadas

☐ Atualizar o Closing Agent sobre qualquer alteração

Antes do Closing

☐ Estoppel válido

☐ Assessments atualizados

☐ Special Assessments identificados

☐ Violações tratadas

☐ Aprovação obtida, quando necessária

☐ Taxas definidas

☐ Documentação entregue ao Closing Agent

18. ATENÇÃO COM SPECIAL ASSESSMENTS

Um Special Assessment não deve ser ignorado durante uma venda.

Se existir uma cobrança extraordinária, é necessário determinar:

  • valor;

  • motivo;

  • data de vencimento;

  • quantidade de parcelas;

  • quem é responsável;

  • como o contrato trata essa obrigação;

  • como o Closing Statement irá refletir o pagamento, quando aplicável.

A responsabilidade financeira não deve ser presumida. Deve ser verificada de acordo com o contrato e os documentos da associação.

19. O PAPEL DO REALTOR® / BROKER

O profissional imobiliário pode ajudar o Seller a:

  • identificar a existência da HOA ou Condominium;

  • organizar documentos;

  • acompanhar prazos;

  • solicitar documentos conforme o procedimento aplicável;

  • comunicar informações às partes;

  • acompanhar o Estoppel;

  • alertar sobre pendências;

  • coordenar informações com o Title/Closing Agent.

Entretanto, o profissional não deve interpretar juridicamente documentos da associação ou emitir opinião jurídica sobre direitos e obrigações.

Quando houver uma questão jurídica, o cliente deve consultar um advogado especializado.

20. RESUMO

Uma venda envolvendo HOA ou Condominium exige atenção adicional.

O processo pode envolver:

HOA / Condominium

↓

Assessments

↓

Special Assessments

↓

Rules & Restrictions

↓

Violations

↓

Approval

↓

Estoppel Certificate

↓

Title / Closing

Quanto mais cedo essas informações forem identificadas, menor o risco de uma pendência aparecer próximo ao Closing.

IMPORTANTE

O conteúdo desta página tem finalidade educacional e informativa.

As regras de cada HOA ou Condominium podem variar, e a legislação aplicável pode ser alterada.

A MC Imóveis Doc pode auxiliar na organização documental e no acompanhamento das etapas administrativas da transação, mas não substitui a atuação de Title Company, Closing Agent, advogado, HOA/Condominium Association ou outros profissionais legalmente habilitados.