Documentos do Vendedor de um Imóvel na Flórida

O que o proprietário deve reunir antes e durante a venda

A documentação do imóvel é uma das etapas mais importantes de uma transação imobiliária.

Antes de colocar a propriedade no mercado, é recomendável organizar os documentos disponíveis e identificar aqueles que precisarão ser atualizados ou obtidos.

A documentação necessária pode variar de acordo com o tipo de imóvel, localização, financiamento, HOA/condomínio e características específicas da propriedade.

1. Documento de propriedade — Deed

O Deed é um dos principais documentos relacionados à propriedade.

Ele permite verificar informações como:

• Nome dos proprietários;
• Forma de titularidade;
• Descrição legal da propriedade;
• Informações utilizadas para a transferência do imóvel.

Se o vendedor possuir uma cópia do Deed, é recomendável disponibilizá-la ao profissional responsável pela transação e ao Closing Agent, quando solicitada.

2. Identificação dos proprietários

Devem ser identificadas as pessoas ou entidades que constam como proprietárias.

Podem ser necessários:

• Documento de identificação;
• Informações de contato;
• Nome legal completo;
• Informações de estado civil, quando aplicável;
• Documentos da entidade proprietária, quando o imóvel estiver em nome de LLC, corporation, trust ou outra estrutura.

Quando houver mais de um proprietário, a documentação e as assinaturas necessárias devem ser verificadas para a venda.

3. Mortgage e financiamento

Se existe financiamento sobre o imóvel, reúna as informações disponíveis.

Por exemplo:

• Nome do lender;
• Número da conta ou referência do empréstimo;
• Saldo aproximado;
• Informações para solicitação do payoff;
• Segundo mortgage, se houver;
• Home equity loan ou outras obrigações relacionadas.

O valor definitivo para quitação será obtido por meio do payoff solicitado durante o processo de fechamento.

4. Seller Property Disclosure

Em uma venda residencial, o vendedor deve ter atenção especial às informações conhecidas que possam afetar materialmente o valor do imóvel e que não sejam prontamente observáveis pelo comprador.

O Seller's Property Disclosure – Residential (SPDR-4) é um dos formulários utilizados para auxiliar nessa divulgação. A versão do formulário foi atualizada, inclusive para tratar de determinadas informações relacionadas à propriedade.

O vendedor deve responder às perguntas de forma completa e verdadeira, acrescentando explicações ou documentos quando necessário.

Importante: o disclosure não substitui inspeções, avaliações ou aconselhamento profissional.

5. HOA ou Condomínio

Se o imóvel pertence a uma HOA ou condomínio, reúna, quando disponíveis:

• Nome e contato da associação;
• Valor das mensalidades;
• Informações sobre pagamentos;
• Special assessments;
• Regras e restrições;
• Informações sobre aprovação de compradores;
• Documentos da associação;
• Eventuais débitos ou cobranças pendentes.

A existência de HOA ou condomínio pode acrescentar etapas e documentos à transação.

6. Permits e reformas

Se foram realizadas reformas ou melhorias, organize os documentos disponíveis.

Podem incluir:

• Permits;
• Aprovações;
• Inspeções;
• Notas fiscais;
• Contratos de prestadores;
• Garantias;
• Documentação de instalação;
• Documentos relacionados a piscina, telhado, HVAC, elétrica ou hidráulica.

Essa organização pode facilitar a análise da propriedade durante a transação.

7. Survey

Se o proprietário possuir um Survey anterior, é recomendável mantê-lo disponível.

O survey pode fornecer informações importantes sobre:

• Limites da propriedade;
• Melhorias existentes;
• Easements;
• Localização de determinadas estruturas;
• Outras informações relacionadas ao terreno.

A necessidade de um novo survey dependerá das circunstâncias da transação e dos requisitos aplicáveis.

8. Documentos de seguro

Quando disponíveis, mantenha organizados:

• Homeowners insurance;
• Flood insurance;
• Informações da apólice;
• Histórico de sinistros;
• Documentos relacionados a danos ou reparos.

Essas informações podem ser relevantes durante a análise da propriedade e do processo de venda.

9. Imóvel alugado

Se a propriedade estiver ocupada por um inquilino, reúna:

• Contrato de locação;
• Adendos;
• Valor do aluguel;
• Depósito de segurança;
• Data de início e término da locação;
• Informações de contato;
• Outros documentos relacionados à ocupação.

A situação da locação deve ser analisada antes da negociação da venda.

10. Documentos relacionados a problemas ou reparos

Se existirem problemas conhecidos, organize os documentos correspondentes.

Podem incluir:

• Relatórios de inspeção;
• Orçamentos;
• Notas fiscais;
• Garantias;
• Relatórios de reparos;
• Comunicações de contractors;
• Documentos de code enforcement;
• Documentos relacionados a danos causados por água ou tempestades.

A existência de determinados problemas pode exigir divulgação específica ao comprador.

Checklist de Documentos do Vendedor

Propriedade

☐ Deed
☐ Identificação dos proprietários
☐ Informações de titularidade
☐ Survey, se disponível

Financiamento

☐ Mortgage
☐ Informações do lender
☐ Payoff
☐ Segundo mortgage ou outras obrigações, se houver

Divulgação

☐ Seller Property Disclosure
☐ Informações sobre problemas conhecidos
☐ Flood-related information, quando aplicável
☐ Documentos de code enforcement, quando aplicável

HOA / Condomínio

☐ Informações da associação
☐ Valores das taxas
☐ Special assessments
☐ Regras e documentos aplicáveis

Imóvel

☐ Permits
☐ Reformas
☐ Inspeções
☐ Garantias
☐ Seguro
☐ Documentos de reparos

Ocupação

☐ Contrato de locação, se aplicável
☐ Informações do inquilino
☐ Depósito de segurança
☐ Condições de término da locação

Organização recomendada

Uma maneira simples de organizar os documentos é criar uma pasta digital:

VENDA — [ENDEREÇO DO IMÓVEL]

Dentro dela:

01 — PROPRIEDADE
02 — PROPRIETÁRIOS
03 — MORTGAGE
04 — HOA / CONDOMÍNIO
05 — PERMITS E REFORMAS
06 — SEGUROS
07 — INSPEÇÕES E REPAROS
08 — LOCAÇÃO
09 — DISCLOSURES
10 — CLOSING

Essa organização facilita o trabalho do vendedor, do broker, do title/closing agent e dos demais profissionais envolvidos na transação.

Próxima etapa

→ Listing Agreement

Depois de organizar a documentação inicial, o próximo passo será entender o Listing Agreement, a relação entre proprietário e broker, as opções de representação e os principais pontos que devem ser analisados antes da assinatura.

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