INSPEÇÃO E DUE DILIGENCE

A verificação do imóvel antes do Closing

Depois que o contrato de compra e venda é assinado, começa uma fase fundamental da transação: a Inspection e Due Diligence.

O objetivo é permitir que o comprador conheça melhor a condição do imóvel, verifique documentos e identifique questões que possam afetar a negociação ou o fechamento.

A extensão dessa análise depende do contrato, do imóvel e das circunstâncias da transação.

1. Inspection não é a mesma coisa que Due Diligence

Os termos estão relacionados, mas não são necessariamente sinônimos.

Inspection

É a avaliação física da propriedade e de seus sistemas por profissionais apropriados.

Due Diligence

É um processo mais amplo de investigação e verificação.

Pode envolver:

Inspection + Permits + Title + HOA/Condo + Documentos + Seguros + Informações da propriedade

O que o comprador poderá fazer e os prazos aplicáveis dependem do contrato utilizado.

2. Inspection Period

O contrato estabelece um período para determinadas inspeções.

Esse prazo é extremamente importante.

O comprador deve verificar:

• Data de início;
• Data de término;
• Quais inspeções estão incluídas;
• Forma de comunicação ao Seller;
• Consequências do não cumprimento do prazo.

Não se deve presumir que todos os contratos possuem o mesmo período de inspeção.

Os contratos residenciais da Florida Realtors possuem regras específicas para inspeção e contagem de prazos.

3. General Home Inspection

A General Home Inspection é uma das principais inspeções realizadas durante a transação.

Pode examinar visualmente diversos componentes da propriedade, incluindo:

• Estrutura;
• Telhado;
• Paredes;
• Teto;
• Portas;
• Janelas;
• Fundação;
• Sistemas elétricos;
• Plumbing;
• HVAC;
• Equipamentos;
• Piscina, quando aplicável;
• Outros componentes visíveis.

O escopo exato depende do profissional contratado e do serviço realizado.

4. WDO Inspection — Wood Destroying Organisms

A inspeção de WDO — Wood Destroying Organisms procura evidências relacionadas a organismos que podem danificar madeira.

Pode envolver investigação de:

• Cupins;
• Outros organismos destruidores de madeira;
• Evidências de infestação;
• Danos anteriores;
• Condições favoráveis à infestação.

Uma inspeção residencial geral não necessariamente substitui uma inspeção especializada de WDO.

5. Roof Inspection

O telhado merece atenção especial na Flórida.

Podem ser analisados:

• Estado das telhas;
• Shingles;
• Tiles;
• Metal roofing;
• Flashing;
• Evidências de vazamento;
• Vida útil estimada;
• Reparos anteriores.

Quando necessário, pode ser contratado um profissional especializado.

6. HVAC Inspection

O sistema de aquecimento e ar-condicionado pode ser avaliado quanto a:

• Funcionamento;
• Idade do equipamento;
• Condição geral;
• Vazamentos;
• Desempenho;
• Manutenção;
• Necessidade de reparos.

Na Flórida, o sistema de ar-condicionado é especialmente relevante para compradores e proprietários.

7. Electrical Inspection

Dependendo da idade e das características do imóvel, pode ser necessária uma avaliação específica do sistema elétrico.

Podem ser observados:

• Electrical panel;
• Fiação;
• Tomadas;
• Disjuntores;
• GFCI;
• Instalações aparentes;
• Modificações realizadas no imóvel.

Problemas elétricos devem ser avaliados por profissional qualificado.

8. Plumbing Inspection

A avaliação hidráulica pode envolver:

• Tubulações;
• Vazamentos;
• Pressão da água;
• Drenagem;
• Water heater;
• Fixtures;
• Evidências de danos causados por água.

Problemas hidráulicos podem produzir consequências importantes quando não identificados antecipadamente.

9. Pool Inspection

Quando existe piscina, pode ser realizada uma inspeção específica.

Podem ser avaliados:

• Estrutura;
• Equipamentos;
• Pump;
• Filter;
• Heater;
• Sistema elétrico;
• Vazamentos;
• Deck;
• Screen enclosure.

A inspeção especializada pode complementar a inspeção residencial geral.

10. Septic e Well

Em propriedades que possuem septic system ou private well, podem ser necessárias avaliações específicas.

Septic

Podem ser analisados:

• Tank;
• Drain field;
• Funcionamento;
• Condições aparentes;
• Manutenção.

Well

Podem ser analisados:

• Bomba;
• Sistema;
• Qualidade da água, quando contratada;
• Condições de funcionamento.

A necessidade dessas verificações depende das características da propriedade.

11. Mold Inspection

Em determinadas situações pode ser recomendada uma avaliação específica para mold.

Isso pode ocorrer especialmente quando existem:

• Histórico de vazamento;
• Umidade;
• Infiltração;
• Odor;
• Danos causados por água;
• Suspeita de crescimento de mofo.

Uma inspeção visual geral não necessariamente substitui uma avaliação especializada.

12. Structural Inspection

Quando existem sinais de problemas estruturais, pode ser necessária uma avaliação por profissional qualificado.

Podem ser observados:

• Foundation;
• Cracks;
• Settlement;
• Paredes;
• Estrutura do telhado;
• Pisos;
• Outros elementos estruturais.

O home inspector pode identificar sinais que recomendem investigação adicional, mas a avaliação especializada deve ser feita pelo profissional apropriado.

13. Permit Inspection

Uma questão importante na Flórida é verificar se determinadas reformas ou melhorias exigiam permits.

Isso pode ser especialmente relevante quando existem:

• Ampliações;
• Piscinas;
• Reformas estruturais;
• Alterações elétricas;
• Alterações hidráulicas;
• Telhado;
• HVAC;
• Outras obras.

Uma verificação de permits pode revelar:

• Permits abertos;
• Permits expirados;
• Obras sem permit;
• Divergências entre a propriedade e os registros.

A Florida Realtors destaca que uma permit inspection pode envolver consulta aos órgãos municipais ou do county responsáveis pelos permits.

14. Survey

O Survey pode fornecer informações importantes sobre a propriedade.

Pode ajudar a verificar:

• Limites;
• Estruturas;
• Easements;
• Cercas;
• Localização de melhorias;
• Possíveis encroachments.

A necessidade de um novo survey depende da transação, do lender, do title company e das circunstâncias específicas.

15. Flood Zone

A localização do imóvel em relação a áreas de risco de inundação pode ser relevante para:

• Seguro;
• Financiamento;
• Custo de manutenção;
• Avaliação da propriedade;
• Decisão do comprador.

O comprador deve realizar as verificações apropriadas para sua situação.

16. HOA e Condomínio

Quando existe HOA ou Condomínio, a Due Diligence também deve incluir documentos da associação.

Podem ser analisados:

• Governing Documents;
• Rules and Regulations;
• Financial Statements;
• Assessments;
• Special Assessments;
• Pending litigation;
• Restrictions;
• Application requirements;
• Fees;
• Reserves;
• Outros documentos aplicáveis.

Para condomínios, mudanças recentes na legislação da Flórida também alteraram determinados períodos de revisão de documentos em contratos e addenda.

17. Seller Disclosure

A inspeção não elimina a importância das informações fornecidas pelo Seller.

Na Flórida, o vendedor deve divulgar fatos conhecidos que afetem materialmente o valor da propriedade e que não sejam prontamente observáveis pelo comprador.

O Seller Property Disclosure não substitui a inspeção independente do comprador.

Por isso:

Disclosure ≠ Inspection

São instrumentos diferentes e complementares.

18. Problemas encontrados na inspeção

Uma inspeção pode identificar:

• Pequenos reparos;
• Manutenção;
• Defeitos;
• Problemas estruturais;
• Problemas elétricos;
• Problemas hidráulicos;
• Problemas no telhado;
• Problemas de HVAC;
• Permits;
• Outras condições.

Nem todo problema necessariamente impede a venda.

O tratamento dependerá do contrato e da negociação entre Buyer e Seller.

19. Repairs, Credits ou outras soluções

Quando um problema é identificado, as partes podem negociar, conforme permitido pelo contrato:

Repair → Replacement → Credit → Price Adjustment → Other Agreement

É importante documentar adequadamente qualquer acordo.

O Seller não deve realizar uma obra relevante simplesmente com base em uma conversa informal se houver necessidade de alteração contratual.

A Florida Realtors enfatiza a importância de documentar acordos e alterações para reduzir riscos na transação.

20. O prazo é fundamental

Um dos maiores riscos durante a Due Diligence é perder um prazo contratual.

O calendário da transação deve acompanhar:

☐ Effective Date
☐ Inspection Period
☐ Financing Period
☐ Appraisal
☐ Title Review
☐ HOA/Condo Review
☐ Closing Date

Os prazos devem ser calculados conforme o contrato específico.

Não devemos utilizar uma única regra para todos os contratos residenciais da Flórida. Os contratos FR/Bar e o CRSP possuem regras diferentes de contagem de tempo.

21. Quando uma inspeção exige outra?

É comum que uma inspeção inicial identifique uma situação que justifique investigação adicional.

Por exemplo:

Home Inspection

↓

Identifica possível problema no telhado

↓

Roof Inspection

ou:

Home Inspection

↓

Indica possível atividade de cupins

↓

WDO Inspection

ou:

Home Inspection

↓

Identifica possível problema estrutural

↓

Structural Evaluation

A Florida Realtors recomenda que o comprador considere o tempo necessário para inspeções adicionais dentro do período contratual.

22. Due Diligence documental

Além da condição física, o comprador pode precisar verificar documentos e informações.

Dependendo da transação:

☐ Title
☐ Survey
☐ Permits
☐ HOA
☐ Condominium Documents
☐ Insurance
☐ Tax Information
☐ Leases
☐ Warranties
☐ Repair Records
☐ Code Enforcement
☐ Outros documentos relevantes

23. Checklist de Inspection

INSPEÇÕES PRINCIPAIS

☐ General Home Inspection
☐ WDO
☐ Roof
☐ HVAC
☐ Electrical
☐ Plumbing
☐ Pool
☐ Septic
☐ Well
☐ Mold, se aplicável
☐ Structural, se aplicável

DOCUMENTOS

☐ Permits
☐ Survey
☐ HOA/Condo
☐ Insurance
☐ Seller Disclosure
☐ Tax Information
☐ Repair Records

ACOMPANHAMENTO

☐ Prazos conferidos
☐ Relatórios recebidos
☐ Problemas identificados
☐ Profissionais adicionais contratados, se necessários
☐ Seller informado
☐ Reparos negociados, se aplicável
☐ Créditos negociados, se aplicável
☐ Alterações documentadas

24. O objetivo da Due Diligence

A Due Diligence permite que as partes tenham uma visão mais completa da propriedade antes do Closing.

O objetivo não é necessariamente encontrar um imóvel "perfeito".

O objetivo é:

IDENTIFICAR → ANALISAR → DOCUMENTAR → NEGOCIAR → DECIDIR

dentro dos direitos e prazos estabelecidos pelo contrato.

Atenção

Os direitos do comprador e as obrigações do Seller durante a Inspection e Due Diligence dependem do contrato específico utilizado.

Não se deve assumir que um prazo ou direito previsto em um contrato se aplica automaticamente a outro.

A MC Imóveis Doc apresenta estas informações com finalidade educacional e de organização do processo imobiliário. O conteúdo não substitui inspeção profissional, aconselhamento jurídico, tributário, estrutural, ambiental ou outro serviço especializado.

Próxima etapa

→ TITLE E PESQUISA DA PROPRIEDADE

Depois da Inspection e Due Diligence, entramos em outra etapa fundamental:

Title Search → Title Commitment → Liens → Judgments → Payoffs → Title Insurance → Deed → Closing

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