PREPARAÇÃO E MARKETING DO IMÓVEL

Como preparar a propriedade antes de apresentá-la ao mercado

Depois da assinatura do Listing Agreement, começa uma etapa fundamental: preparar o imóvel para ser apresentado aos compradores.

O objetivo não é apenas colocar a propriedade à venda, mas apresentar seus pontos fortes de forma organizada, profissional e fiel às suas características.

Uma boa preparação envolve condição do imóvel, apresentação, informações, fotografia, preço e estratégia de divulgação.

1. Avaliação inicial do imóvel

Antes de iniciar o marketing, é recomendável fazer uma análise completa da propriedade.

Observe:

• Fachada;
• Entrada;
• Jardim;
• Garagem;
• Sala;
• Cozinha;
• Quartos;
• Banheiros;
• Áreas externas;
• Piscina;
• Iluminação;
• Estado geral de conservação.

Também devem ser identificadas características que diferenciem o imóvel de outras propriedades semelhantes.

2. Limpeza e organização

A apresentação começa antes das fotografias.

Recomenda-se:

☐ Limpeza completa
☐ Organização dos ambientes
☐ Retirada de objetos desnecessários
☐ Organização de closets e armários
☐ Limpeza de janelas
☐ Cuidados com jardim e área externa
☐ Organização da garagem
☐ Preparação da piscina, quando houver

Um imóvel organizado permite que o comprador visualize melhor os espaços e suas características.

3. Pequenos reparos

Antes do lançamento, vale identificar reparos que possam prejudicar a apresentação do imóvel.

Exemplos:

• Pintura;
• Iluminação;
• Torneiras;
• Portas;
• Fechaduras;
• Tomadas;
• Jardim;
• Pequenos problemas de acabamento;
• Limpeza ou manutenção de equipamentos.

Nem todo reparo precisa ser realizado.

A decisão deve considerar o custo, o impacto na apresentação e a estratégia de venda.

4. Home Staging

O Home Staging consiste na preparação visual do imóvel para sua apresentação aos compradores.

Pode envolver:

• Organização dos móveis;
• Decoração;
• Iluminação;
• Cores;
• Retirada de excesso de objetos;
• Melhor aproveitamento dos espaços;
• Preparação dos ambientes para fotografia e visitas.

Em alguns casos também pode ser utilizado virtual staging, especialmente em determinadas estratégias de marketing digital.

5. Curb Appeal

A primeira impressão começa antes de o comprador entrar na casa.

A área externa deve receber atenção especial:

• Jardim;
• Gramado;
• Entrada;
• Porta principal;
• Iluminação externa;
• Calçada;
• Garagem;
• Piscina e área externa, quando existentes.

Uma fachada bem apresentada pode contribuir para uma primeira impressão mais positiva.

6. Fotografias profissionais

As fotografias são uma das partes mais importantes da apresentação online.

O objetivo é mostrar:

• Espaço;
• Iluminação;
• Distribuição;
• Características;
• Áreas externas;
• Diferenciais da propriedade.

Fotografias profissionais podem melhorar a apresentação do imóvel no MLS e nas plataformas de divulgação.

As imagens devem representar o imóvel de maneira fiel.

7. Vídeo e Tour Virtual

Dependendo do imóvel e da estratégia de marketing, podem ser utilizados:

• Vídeo;
• Vídeo vertical para redes sociais;
• Tour virtual;
• Planta baixa;
• Fotografias aéreas;
• Imagens da área externa.

Esses recursos podem complementar as fotografias tradicionais e ajudar o comprador a conhecer melhor a propriedade antes de agendar uma visita.

8. Descrição do imóvel

A descrição deve ser:

Clara → Objetiva → Informativa → Verdadeira

Deve destacar características relevantes, como:

• Localização;
• Número de quartos;
• Número de banheiros;
• Área;
• Garagem;
• Piscina;
• Reformas;
• Vista;
• Áreas externas;
• Características especiais;
• Proximidade de serviços e pontos de interesse.

Informações importantes devem ser conferidas antes da publicação.

A descrição não deve criar características que o imóvel não possui nem apresentar informações de forma enganosa.

9. Precificação

O preço de Listing deve fazer parte da estratégia de marketing.

Para auxiliar nessa análise, o profissional pode estudar propriedades comparáveis e outros dados relevantes do mercado.

A análise pode considerar:

• Imóveis semelhantes;
• Localização;
• Área;
• Estado de conservação;
• Características;
• Tempo de mercado;
• Ofertas e vendas comparáveis;
• Condições atuais do mercado.

O preço é uma decisão estratégica do vendedor, com orientação profissional baseada nas informações disponíveis.

10. Preparação das informações para o MLS

Antes da publicação, as informações do imóvel devem ser conferidas.

Verifique:

☐ Endereço
☐ Preço
☐ Área
☐ Quartos
☐ Banheiros
☐ Garagem
☐ Ano de construção
☐ Características
☐ HOA/Condomínio
☐ Restrições relevantes
☐ Fotografias
☐ Descrição
☐ Informações adicionais

A publicação deve seguir as regras do MLS aplicável e as instruções do Seller.

11. Marketing digital

Além do MLS, o imóvel pode ser divulgado, conforme a estratégia e as autorizações aplicáveis, por meio de:

• Website;
• Redes sociais;
• Vídeos;
• E-mail marketing;
• Materiais digitais;
• Divulgação para profissionais imobiliários;
• Open House;
• Outras plataformas permitidas.

A apresentação digital é especialmente importante porque muitos compradores têm o primeiro contato com o imóvel através de uma tela.

12. Open House e Showings

Quando apropriado, podem ser organizados:

• Open House;
• Visitas individuais;
• Visitas de outros brokers;
• Tours para compradores;
• Eventos de lançamento.

Antes das visitas, o Seller deve receber orientações sobre:

• Organização;
• Segurança;
• Animais domésticos;
• Objetos de valor;
• Documentos pessoais;
• Medicamentos;
• Chaves;
• Sistemas de segurança.

13. Segurança durante as visitas

O proprietário deve evitar deixar expostos:

• Dinheiro;
• Joias;
• Documentos;
• Passaportes;
• Informações financeiras;
• Medicamentos;
• Objetos de alto valor;
• Informações pessoais.

Quando possível, documentos e objetos sensíveis devem ser guardados antes dos showings.

14. Conferência final antes do lançamento

Antes de colocar o imóvel oficialmente no mercado, faça uma última conferência:

PROPRIEDADE

☐ Limpeza concluída
☐ Organização concluída
☐ Reparos avaliados
☐ Área externa preparada

MARKETING

☐ Fotografias prontas
☐ Vídeo, se aplicável
☐ Descrição revisada
☐ Informações conferidas
☐ Preço definido
☐ Estratégia de divulgação definida

DOCUMENTAÇÃO

☐ Seller Property Disclosure
☐ Informações do HOA/Condomínio
☐ Mortgage
☐ Permits
☐ Documentos relevantes organizados

LANÇAMENTO

☐ Listing pronto
☐ MLS preparado
☐ Marketing digital preparado
☐ Showings organizados
☐ Open House planejado, se aplicável

15. O imóvel está pronto?

Antes do lançamento, faça a pergunta:

“Se eu fosse o comprador, o que eu gostaria de encontrar nesta apresentação?”

O imóvel deve estar:

Organizado + Documentado + Fotografado + Precificado + Preparado para divulgação

Uma apresentação profissional não substitui a localização, condição ou preço adequado do imóvel, mas pode melhorar a forma como a propriedade é percebida pelos compradores.

Checklist Final — Preparação e Marketing

☐ Imóvel preparado
☐ Limpeza realizada
☐ Organização realizada
☐ Reparos avaliados
☐ Curb Appeal preparado
☐ Fotografias profissionais
☐ Vídeo, se aplicável
☐ Descrição revisada
☐ Preço analisado
☐ Dados conferidos
☐ MLS preparado
☐ Estratégia de marketing definida
☐ Segurança dos objetos pessoais revisada
☐ Imóvel pronto para Showings

Próxima etapa

→ MLS E DIVULGAÇÃO

Depois de preparar o imóvel, chegamos à etapa de publicação e divulgação.

Na próxima página vamos explicar:

MLS → Publicação → Divulgação → Showings → Open House → Controle das visitas

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